Блокування угод з нерухомістю: як автоматична перевірка боржників змінить правила гри на ринку

Міністерство юстиції України затвердило Порядок електронної інформаційної взаємодії (Наказ № 1943/5). Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Єдиний реєстр боржників тепер працюватимуть як єдине ціле через захищений автоматичний інтерфейс (API). Віцепрезидент, Генеральний директор ВГО АППУ, експертка Людмила Герасименко детально розібрала нові правила гри та розповіла, чим автоматизація перевірок загрожує порушникам при спробі продати чи подарувати майно.

Питання 1: Невже через якийсь копійчаний штраф чи комуналку людина справді може втратити право на власну квартиру?

Відповідь:

• Чітке розмежування: Втратити саму квартиру (конфіскація) через дрібний борг за законом неможливо — стягнення єдиного житла заборонено, якщо сума боргу не перевищує 50 розмірів мінімальної заробітної плати. Проте громадянин втрачає право цим майном розпоряджатися.
• Цифрова невідворотність: Нова система Мін’юсту ліквідує людський фактор і затримки в часі через пряму електронну взаємодію Реєстру речових прав та Реєстру боржників.
• Автоматизація процесів: Раніше реєстратору доводилося самостійно здійснювати пошук або відправляти запити. Тепер під час будь-якої реєстраційної дії система автоматично перевіряє статус власника за лічені секунди.
• Блокування на старті: Спроба продати чи подарувати майно закінчиться автоматичною відмовою в реєстрації, якщо відомості про власника містяться в Єдиному реєстрі боржників через наявність заборгованості.
• Мета реформи: Електронний механізм впроваджено для того, щоб унеможливити для боржників відчуження майна на користь третіх осіб під час виконавчого провадження.

Питання 2: Коли саме нові правила офіційно почнуть діяти для українців і скільки часу залишилося у боржників для врегулювання зобов’язань?

Відповідь:

• Юридичний статус акта: Наказ Міністерства юстиції України № 1943/5 від 22 липня 2026 року, який затверджує Порядок взаємодії, зареєстровано в Мін’юсті 23 липня 2026 року (за № 1060/46454) і він набирає чинності з дня офіційного опублікування.
• Головна дата запуску: Безпосередньо сам автоматизований Порядок електронної взаємодії реєстрів почне діяти одночасно з набранням чинності Законом України № 4833-IX.
• Офіційний дедлайн: Цей Закон (ухвалений 7 квітня 2026 року та опублікований 23 квітня 2026 року) передбачає шестимісячний строк введення в дію, тому система повноцінно запрацює 23 жовтня 2026 року.
• Технічна підготовка: До цієї дати Міністерство юстиції спільно з ДП «Національні інформаційні системи» має повністю забезпечити технічне впровадження необхідного програмного забезпечення та налаштувати автоматичний обмін даними між державними реєстрами

Питання 3: Чи правда, що оновлені правила поширюються не лише на класичні банківські рахунки, а й на інші фінансові сервіси та електронні гаманці?

Відповідь:

• Розширення сфери контролю: Раніше автоматизований арешт та стягнення коштів фактично стосувалися лише рахунків у класичних банках, проте тепер межі системи суттєво розширено.
• Коло учасників системи: Новий порядок цифрової взаємодії тепер офіційно поширюється на банки, небанківських надавачів платіжних послуг, емітентів електронних грошей та інші фінансові установи.
• Охоплення платіжних сервісів: Цифрова перевірка здійснюватиметься щодо всіх фінансових структур, які за законом мають право відкривати рахунки або електронні гаманці користувачам в Україні.
• Стягнення з електронних гаманців: Державний або приватний виконавець відтепер оперативно отримує інформацію про наявність електронних гаманців і за наявності підстав може звернути стягнення безпосередньо на українські електронні гроші.
• Застереження щодо крипти та закордонних карток: Водночас автоматичний арешт та стягнення не поширюються на криптогаманці та рахунки в іноземних необанках чи платіжних системах (таких як Revolut, Wise тощо). З юридичної та технічної точок зору ситуація з ними кардинально відрізняється від українських фінтех-сервісів, оскільки вони перебувають поза прямою юрисдикцією українських виконавчих органів та автоматизованих систем Мін’юсту.

Питання 4: Як технічно відбуватиметься обмін інформацією між реєстрами, чи є ризик використання застарілих даних та як захистять персональну інформацію громадян?

Відповідь:

• Захищений цифровий міст: Взаємодія між Державним реєстром речових прав та Єдиним реєстром боржників здійснюватиметься через прикладний програмний інтерфейс (API) на центральному рівні із застосуванням надійних засобів криптографічного та технічного захисту інформації.
• Автоматичний алгоритм: Реєстратор формуватиме електронний пошуковий запит, після чого система автоматично та миттєво повертатиме відповідь щодо наявності або відсутності інформації про особу в базі боржників.
• Максимальна актуальність: Отримані відомості будуть актуальними саме на секунду здійснення запиту, що повністю мінімізує ризик використання застарілих даних або маніпуляцій з ними.
• Офіційний регламент: Усі технічні параметри такої взаємодії, точний перелік даних, формат повідомлень та порядок їх передачі визначатимуться окремим протоколом, який затверджуватиме Міністерство юстиції.
• Суворий інформаційний захист: Електронний обмін передбачає обов’язкове застосування організаційних і технічних заходів захисту інформації відповідно до Закону України «Про захист інформації в інформаційно-комунікаційних системах».
• Законне використання: Отримані дані використовуватимуться виключно з дотриманням вимог законів «Про інформацію», «Про захист персональних даних», «Про виконавче провадження» та «Про державну реєстрацію речових прав».
• Конфіденційність інформації: Будь-яка передача отриманих під час перевірки відомостей третім особам суворо забороняється, якщо інше прямо не передбачено чинним законодавством.

Питання 5: Якими є строки обробки електронних запитів виконавців фінансовими установами та як це вплине на швидкість арешту коштів?

Відповідь:

• Щогодинний моніторинг: Інформаційні системи банків та інших надавачів платіжних послуг зобов’язані щогодини перевіряти наявність нових електронних документів від виконавців.
• Реакція на запит: Після отримання електронного запиту фінансова установа має невідкладно підтвердити його прийняття до виконання, а відповідальна особа — оперативно розпочати необхідні процедури.
• Регламентований строк: На надання відповіді на інформаційний запит установі виділяється не більше однієї години робочого часу.
• Надання відомостей про активи: Протягом цієї години банк повинен сформувати відповідь про те, чи має боржник рахунки або електронні гаманці, вказати їхні реквізити, вид рахунку, а також залишок коштів чи електронних грошей.
• Оперативне примусове стягнення: Держава переходить до моделі майже миттєвого отримання інформації про активи, що суттєво скорочує час між відкриттям виконавчого провадження та фактичним застосуванням заходів примусового виконання.

Питання 6: Які правила діятимуть для списання різних видів активів та чому використання електронних гаманців більше не дозволить уникати виконання судових рішень?

Відповідь:

• Диференційовані правила списання: Для різних видів активів діють окремі чіткі регламенти: кошти у гривні, іноземна валюта та електронні гроші списуються відповідно до профільних нормативно-правових актів Національного банку України.
• Перехідний етап: До повного розгортання електронної взаємодії платіжні інструкції в гривні передаються цифровими каналами наступного робочого дня, тоді як документи щодо іноземної валюти та електронних грошей тимчасово надсилаються у паперовій формі поштовим зв’язком.
• Повна цифровізація процесів: Після завершення технічного впровадження системи обмін документами щодо будь-яких видів валют та електронних грошей стане повністю цифровим та автоматичним.
• Новий статус електронних грошей: Порядок прямо передбачає можливість накладення арешту, списання та примусової реалізації електронних грошей шляхом їх пред’явлення до погашення з подальшим перерахуванням коштів на рахунок органу державної виконавчої служби або приватного виконавця.
• Прирівнювання до безготівкових коштів: Електронні гроші офіційно визнані об’єктом примусового виконання нарівні з банківськими рахунками, тому наявність електронного гаманця більше не захищає активи боржника від стягнення.

Питання 7: Які технічні виклики несе в собі нова система та як вона вплине на діяльність державних органів, фінансових установ і громадян?

Відповідь:

• Технічна залежність: Попри технологічні переваги цифровізації, новий порядок зумовлює виникнення викликів у разі технічних збоїв, перебоїв зі зв’язком чи помилок в інформаційних системах.
• Ризик затримки зняття арештів: Технічні неполадки у системі постійної електронної взаємодії можуть призвести не лише до уповільнення виконання рішень, а й до несвоєчасного зняття обмежень з майна та рахунків після повного погашення заборгованості.
• Навантаження на фінансовий сектор: Банки, небанківські платіжні установи та емітенти електронних грошей тепер зобов’язані працювати в режимі безперервної інтеграції з Автоматизованою системою виконавчого провадження (АСВП) та забезпечувати щогодинне оперативне виконання вимог.
• Оптимізація державних процесів: Для державних органів та стягувачів нововведення забезпечать суттєве прискорення виконання судових рішень, мінімізацію паперового документообігу та підвищення ефективності роботи виконавчої служби.

Питання 8: Чи існують у законодавстві спеціальні обмеження та соціальні гарантії, що захищають базові кошти та майно громадян від повного примусового списання чи стягнення?

Відповідь:

• Законодавчі застереження: Автоматизація обміну даними не скасовує базових прав громадян. Чинне законодавство України та нормативно-правові акти Міністерства юстиції встановлюють чіткі межі та відсоткові обмеження для примусового стягнення.
• Захист від повного вилучення коштів: Згідно зі статтею 70 Закону України «Про виконавче провадження», з доходів боржника (заробітної плати, пенсії, стипендії) дозволено утримувати лише визначену законом частку (зазвичай від 20% до 50% залежно від виду стягнення), а не всю суму повністю.
• Гарантований ліміт під час воєнного стану: Фізичні особи, на рахунки яких накладено арешт, у період дії воєнного стану мають законне право здійснювати видаткові операції з одного поточного рахунку в одному банку на суму в межах ліміту (дві мінімальні зарплати на місяць), встановленого чинним законодавством для забезпечення базових життєвих потреб.
• Революційний захист майна військових: Новий Закон № 4833-IX запровадив надважливу соціальну гарантію — повну заборону на звернення стягнення на єдине житло військовослужбовців та членів їхніх сімей на весь період дії воєнного стану та протягом одного року після його припинення чи скасування.
• Обмеження щодо предметів першої потреби: Для інших категорій громадян закон чітко розділяє арешт майна як обтяження та безпосереднє стягнення. Існує затверджений законом перелік майна, на яке за жодних обставин не може бути звернено стягнення, що гарантує збереження особистих речей та предметів першої потреби для боржника та його родини.

Рекомендації Всеукраїнської громадської організації «Асоціація платників податків України» (ВГО АППУ):

• Дотримуйтеся фінансової гігієни: Враховуючи перехід держави до моделі миттєвого обміну даними між реєстрами, ВГО АППУ наполегливо рекомендує громадянам і представникам бізнесу регулярно проводити аудит власних зобов’язань.
• Дійте на випередження: Боржникам необхідно невідкладно сплатити наявну заборгованість, не чекаючи моменту укладання угод із нерухомістю чи блокування рахунків.
• Контролюйте статус онлайн: Самостійно перевіряйте наявність записів у Єдиному реєстрі боржників та оперативно врегульовуйте всі спірні фінансові питання до запуску автоматичної системи.
• Забезпечуйте правовий супровід: У разі виникнення неправомірних арештів через технічні збої чи помилки в алгоритмах інформаційних систем, невідкладно звертайтеся за кваліфікованою юридичною допомогою для захисту своїх майнових прав у межах чинного законодавства.

Віцепрезидент,

Генеральний директор ВГО АППУ Людмила ГЕРАСИМЕНКО