ПРАВОВІ АСПЕКТИ ОПОДАТКУВАННЯ НЕРУХОМОСТІ: ЯК ВЛАСНИКАМ УНИКНУТИ ПРИХОВАНИХ ШТРАФІВ ТА АРЕШТІВ РАХУНКІВ

Питання сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, щороку викликає чимало запитань у громадян та представників бізнесу. Через неотримані вчасно поштові повідомлення або технічні розбіжності в реєстрах тисячі власників дізнаються про наявність податкового боргу вже на етапі блокування банківських рахунків виконавчими органами.
ВГО «АППУ», аналізуючи актуальну судову практику Верховного Суду та чинні норми Податкового кодексу України (ПКУ), підготувала роз’яснення щодо ключових ризиків та алгоритмів захисту прав власників.
Яку нерухомість закон вважає об’єктом оподаткування і з якого квадратного метра нараховується податок?
Відповідь: Відповідно до статті 266 ПКУ, під оподаткування підпадає кожен квадратний метр площі, який перевищує встановлений законом ліміт. Пільгова площа, на яку податок не нараховується, становить:
• Для квартир — до 60 кв. метрів (незалежно від кількості проживаючих).
• Для житлових будинків — до 120 кв. метрів.
• Для різних типів об’єктів (квартира + будинок разом) — до 180 кв. метрів.
Якщо площа квартири становить, наприклад, 65 кв. метрів — податок сплачується лише за «зайві» 5 метрів. Проте, якщо громадянин володіє навіть незначною часткою комерційної нерухомості (офіс, склад, магазин, аптека), пільга на такий об’єкт не поширюється взагалі, і податок нараховується з першого квадратного метра.
Хто визначає розмір податку і чому суми в різних регіонах відрізняються?
Відповідь: Ставку податку встановлюють органи місцевого самоврядування (ОТГ, міські, селищні або сільські ради) залежно від типу нерухомості та її розташування. Проте Податковий кодекс України встановлює граничне обмеження — ставка не може перевищувати 1,5% від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, за кожен квадратний метр понад норму. Оскільки остаточні коефіцієнти затверджує місцева влада, суми податку за однакову площу в різних областях та громадах можуть суттєво відрізнятися.
Як перевірити наявність нарахувань самостійно, не чекаючи офіційних листів?
Відповідь: Найбільш надійний спосіб — самостійний регулярний контроль онлайн. Дізнатися про стан розрахунків, наявність податкових повідомлень чи заборгованості можна в Електронному кабінеті платника податків у розділі «Стан розрахунків з бюджетом» або скориставшись державним застосунком «Дія» у вкладці «Податкові послуги».
Пастка з неотриманням квитанцій: «Я нічого не підписував, листа в очі не бачив — отже, нікому нічого не винен!» Чи спрацює це в суді?
Відповідь: Спрацює, але точно не на вашу користь! Податкова адреса — це міна уповільненої дії для тих, хто живе не за місцем реєстрації. Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду поставив остаточну крапку в таких спорах у Постанові від 06 листопада 2025 року у справі № 420/20746/24.
Суд чітко наголосив: контролюючий орган зобов’язаний лише належним чином відправити податкове повідомлення-рішення (ППР) рекомендованим листом за вашою офіційною податковою адресою. А ось забезпечити отримання цієї кореспонденції — це вже прямий обов’язок самого платника податків! Якщо пошта повернула лист із позначкою «через закінчення терміну зберігання» або «адресат відсутній» — для закону ви автоматично стаєте належним чином повідомленим.
Рівно через 60 днів після цієї відмітки запускається примусовий механізм: податкова нараховує штрафні санкції, майно потрапляє у податкову заставу, а справа летить до Державної виконавчої служби. Результат? Ви стоїте на касі в супермаркеті, а ваша картка раптово заблокована.
Покроковий комплаєнс-алгоритм від ВГО «АППУ»: Як переграти систему та захистити свої квадратні метри?
Увімкніть юридичну кмітливість (Оформлюємо спільну часткову власність). Закон чітко каже: пільга (60 кв. м для квартири та 120 кв. м для будинку) надається на ОДНУ фізичну особу. Якщо квартира на 100 кв. метрів перебуває у спільній частковій власності чоловіка та дружини, і вона офіційно розділена на конкретні частки (наприклад, по 1/2 у кожного свій документ на право власності) — податкова база стає нульовою! Бо у кожного у власності лише по 50 кв. метрів, а це менше за ліміт. Оподаткування зникає абсолютно легально!
Жорсткий аудит Електронного кабінету. Податкові автоматизовані системи часто помиляються — може рахувати вам майно, яке ви продали ще п’ять років тому, або забути відмінусувати пільгові метри. Якщо бачите помилку — негайно беріть оригінали документів на право власності та вимагайте проведення офіційної звірки даних за місцем вашої реєстрації (згідно з п.п. 266.7.3 ПКУ). Податківці будуть змушені скасувати помилкові нарахування.
Постійний цифровий контроль. Не чекайте паперового «листа щастя» в поштовій скриньці, якого там може ніколи не бути. Раз на пів року заходьте в «Дію» (вкладка «Податкові послуги») або в Електронний кабінет платника. Якщо там з’явився борг у пару сотень гривень — краще сплатити його одразу, ніж потім платити тисячні збори виконавчій службі за розблокування карток.
Принципова позиція ВГО АППУ залишається непохитною:
Ми наголошуємо: на першому місці в державі мають стояти звичайні громадяни, які все життя чесно сплачували податки та заробили свій дах над головою! Держава повинна чітко розмежувати тих, хто володіє стандартним житлом і потребує підтримки для базового виживання, від тих, хто дійсно має велику надлишкову чи комерційну нерухомість і має платити за неї в повному обсязі. Податкова система має бути прозорою, зрозумілою та справедливою для кожного громадянина.
Шановні підписники, колеги, юристи та бухгалтери! Тема стосується кожного, у кого є дах над головою. Допоможіть своїм близьким та друзям захистити їхні рахунки від несподіваних арештів — зробіть максимальний РЕПОСТ цієї практичної правової інструкції!
З повагою,
Людмила ГЕРАСИМЕНКО
Віцепрезидентка, Генеральна директорка ВГО АППУ