Борги за комуналку попереднього власника не можна перекладати на покупця квартири — ВС
Борг за комунальні послуги не завжди переходить до нового власника квартири разом із нерухомістю.
Купівля квартири нерідко може супроводжуватись неприємним сюрпризом — після державної реєстрації права власності новий власник дізнається про значну заборгованість за житлово-комунальні послуги, накопичену попереднім власником.
На практиці постачальники послуг нерідко відмовляються відкривати новий особовий рахунок, вимагають погасити старі борги або навіть погрожують припиненням надання послуг. Водночас законодавство та практика Верховного Суду свідчать, що далеко не в кожному випадку такі вимоги є правомірними.
Чи переходять борги за комунальні послуги разом із квартирою
Українське законодавство виходить із принципу, що право власності на нерухомість і зобов’язання зі сплати комунальних послуг є різними правовими категоріями.
Відповідно до статей 509, 510, 520, 521 Цивільного кодексу України обов’язок виконати грошове зобов’язання покладається саме на боржника. Переведення боргу на іншу особу допускається лише за згодою кредитора, якщо інше не встановлено законом.
Тобто сам по собі продаж квартири не означає автоматичного переходу боргів попереднього власника до покупця.
Аналогічний підхід випливає і з положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Споживачем є особа, яка отримує відповідні послуги на підставі договору, а оплачувати вона повинна саме ті послуги, які були надані їй.
Таким чином, якщо заборгованість виникла в період, коли квартирою володіла інша особа, саме вона залишається боржником перед виконавцем послуг, якщо сторони не домовилися про інше.
Верховний Суд: новий власник не відповідає за старі борги
Верховний Суд у справі № 201/11406/20 зазначив, що новий власник квартири не зобов’язаний сплачувати заборгованість за житлово-комунальні послуги, яка виникла у попереднього власника, якщо не приймав на себе такого обов’язку та договір купівлі-продажу не містить умов про переведення боргу.
Суд наголосив, що договори про надання комунальних послуг не обтяжують нерухоме майно, а відсутність законодавчого механізму списання боргу не може бути підставою для покладення чужих зобов’язань на нового власника.
Крім того, Верховний Суд визнав належним та ефективним способом захисту вимогу про зобов’язання виконавця комунальних послуг виключити з особового рахунку нового власника заборгованість, нараховану попередньому власнику, оскільки саме такий спосіб відновлює порушене право та забезпечує правову визначеність щодо відсутності боргу.
У справі № 201/1807/21 Верховний Суд також підтвердив, що новий власник квартири не зобов’язаний сплачувати борги попереднього власника за житлово-комунальні послуги, якщо не приймав на себе такого обов’язку.
Таким чином, Верховний Суд сформував послідовну практику, відповідно до якої борги попереднього власника не переходять до покупця автоматично.
Коли борг усе ж може перейти до покупця
Водночас існують ситуації, коли новий власник все ж нестиме відповідальність за стару заборгованість.
Найпоширеніший випадок — коли це прямо передбачено договором купівлі-продажу.
Сторони можуть домовитися, що покупець компенсує продавцю суму наявної заборгованості або що її розмір буде врахований у ціні квартири. Однак така домовленість сама по собі не означає заміну боржника перед виконавцем комунальних послуг.
Якщо йдеться саме про переведення боргу перед комунальним підприємством чи іншим виконавцем послуг, для виникнення обов’язку нового боржника загальне правило вимагає згоди кредитора, якщо спеціальний закон не встановлює інше. Тому самих лише домовленостей між продавцем і покупцем може бути недостатньо для зміни боржника у зобов’язанні перед виконавцем послуг.
На практиці сторони нерідко врегульовують це питання шляхом компенсації вартості боргу між собою, тоді як перед виконавцем послуг відповідальним залишається попередній споживач до належного оформлення зміни зобов’язання.
Чи можуть відключити комунальні послуги через старий борг
Припинення або обмеження надання комунальних послуг здійснюється відповідно до спеціальних законів та умов договорів із конкретними виконавцями.
Якщо новий власник справно сплачує поточні нарахування та не є боржником, застосування до нього заходів впливу виключно через заборгованість попереднього власника суперечило б загальним принципам цивільного законодавства про персональний характер зобов’язань.
У разі виникнення подібної ситуації власник має право звернутися до виконавця із письмовою вимогою про усунення порушення, а за необхідності — захищати свої права у судовому порядку.
На що варто звернути увагу перед купівлею квартири
Попри те, що закон загалом захищає покупця від чужих боргів, перевірка стану розрахунків до укладення договору залишається вкрай важливою.
Покупцеві доцільно попросити продавця надати довідки про відсутність заборгованості перед основними постачальниками житлово-комунальних послуг, ОСББ або управителем. Доцільно також передбачити у договорі купівлі-продажу гарантії продавця щодо відсутності боргів або механізм їх компенсації у разі виявлення після укладення договору.
Також варто перевірити інформацію про наявність судових спорів щодо стягнення комунальної заборгованості та, за можливості, отримати від продавця останні квитанції про оплату.
Такі умови не лише мінімізують ризик спорів між сторонами, а й можуть істотно спростити подальший захист прав покупця.
Отже, можна підсумувати, що чинне законодавство України не передбачає автоматичного переходу боргів за житлово-комунальні послуги до нового власника квартири. Загальне правило полягає в тому, що відповідальність за оплату несе особа, яка була споживачем послуг у період виникнення заборгованості. Цей підхід неодноразово підтверджений практикою Верховного Суду.
Водночас сторонам договору купівлі-продажу варто завчасно врегулювати питання наявних боргів у тексті договору та перевірити стан розрахунків із постачальниками послуг до укладення правочину. Це дозволить уникнути подальших спорів як із продавцем, так і з виконавцями житлово-комунальних послуг.