ЮРИДИЧНА ОСОБА ОРЕНДУЄ НЕРУХОМІСТЬ У ФІЗОСОБИ!
Договір • Податки • Комунальні платежі — без сюрпризів ⚠️
Юрособи часто орендують приміщення у фізичних осіб для ведення бізнесу.
Здається просто — підписали договір і платимо оренду.
Але на практиці така оренда тягне за собою договірні та податкові пастки, які часто “вистрілюють” уже під час перевірки.
Розбираємо ключові акценти 👇
📄 1. Договір оренди: що обов’язково врахувати
✔️ Форма договору
- договір оренди укладається виключно в письмовій формі;
- у договорі обов’язково зазначається податковий статус сторін.
⚠️ Коли потрібен нотаріус
Договір обов’язково нотаріально посвідчується, якщо:
- строк оренди 3 роки і більше, або
- сторони самі передбачили нотаріальне посвідчення.
❗️ Без нотаріуса такий договір вважається неналежно оформленим.
🌍 Якщо власник — іноземець
Іноземець може здавати нерухомість лише через уповноважену особу-резидента
і тільки за письмовим договором.
🧾 2. Акт приймання-передачі — не формальність
Після підписання договору обов’язково складається акт приймання-передачі.
📌 Саме акт:
- фіксує момент початку оренди;
- часто визначає дату початку дії договору;
- є доказом користування майном.
👉 Уніфікованої форми немає — компанія може використовувати власний шаблон.
🏛 3. Повідомлення податкової: форма №20-ОПП
Про орендований об’єкт нерухомості потрібно повідомити податкову.
✔️ Подання форми №20-ОПП — обов’язкове
❌ Ігнорування — підстава для штрафів
💰 4. Орендна плата: як і коли платити
- розмір орендної плати визначається договором;
- зазвичай це фіксована сума;
- сплата — щомісячна (часто з 1 по 5 число).
📌 Якщо майно не могло використовуватись не з вини орендаря —
орендна плата не нараховується за цей період.
🧮 5. Податки: юрособа = податковий агент
Якщо орендодавець — фізична особа, то орендар (юрособа або ФОП):
👉 є податковим агентом.
З орендної плати утримують:
- ПДФО — 18%
- військовий збір — 5%
📌 Податки утримуються:
- під час виплати орендної плати;
- або протягом 30 днів, якщо дохід нарахований, але не виплачений.
👉 У звітності:
- додаток 4ДФ;
- ознака доходу «196».
📏 6. Мінімальна орендна плата — важливий нюанс
Об’єкт оподаткування — не менше мінімальної орендної плати, навіть якщо в договорі сума нижча.
📌 Мінімалка розраховується за формулою:
П = З × Р
де:
- З — площа приміщення (кв. м),
- Р — мінімальна вартість оренди 1 кв. м, встановлена місцевою радою.
⚠️ Якщо місцева рада не затвердила мінімум — беруть суму з договору.
💡 7. Комунальні платежі: 3 варіанти — 3 різні наслідки
🔹 Варіант 1. Комуналка включена в орендну плату
✔️ простіше в адмініструванні
❌ ПДФО + ВЗ утримуються з усієї суми, включно з комуналкою
❌ дохід орендодавця “з’їдається” податками
🔹 Варіант 2. Комунальні відшкодовуються окремо
⚠️ Найбільш проблемний варіант
Податкова вважає:
👉 відшкодування комуналки = дохід фізособи
📌 Наслідки:
- ПДФО 18% + ВЗ 5%;
- у 4ДФ — ознака доходу «126» (додаткове благо).
🔹 Варіант 3. Прямі договори з постачальниками
✅ Найбезпечніший податково
- орендар напряму платить комунальним службам;
- у орендодавця не виникає доходу;
- немає ПДФО і ВЗ з комуналки.
⚠️ Але власники часто неохоче погоджуються на такий варіант.
🧠 ПІДСУМКИ
✔️ Договір — письмовий, а за потреби нотаріальний
✔️ Акт приймання-передачі — обов’язковий
✔️ Форма №20-ОПП — не забудьте
✔️ Юрособа — податковий агент (18% + 5%)
✔️ Комунальні платежі потрібно грамотно прописати в договорі.