10% від нормативної вартості землі – це справедлива орендна плата?

Одним із найпоширеніших різновидів відносин у галузі земельного права в Україні є оренда земельних ділянок. Важливість цього питання для суспільства та його державне регулювання закріплені в низці нормативно-правових актів. Основні положення відображені у ст. 93 Земельного кодексу України та регулюються Законом України «Про оренду землі».

Виходячи з форм власності на землю, необхідно виокремити особливості орендних відносин, пов’язаних з орендою земельних ділянок державної, комунальної та приватної власності.

Зосередимо увагу на орендних відносинах, які стосуються найбільшої кількості громадян, – оренді земельних ділянок приватної форми власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, або, як ми звикли їх називати, паїв.

На перший погляд питання оренди паїв є простим і зрозумілим. Здавалося б, що може бути складного, якщо приватна ділянка передається власником в оренду фізичній (фермеру) чи юридичній (підприємству) особі. Проте не варто недооцінювати можливі ризики та ситуації, що виникають як під час укладення договору оренди, так і протягом періоду використання земельної ділянки орендарем.

Окрім строку дії договору оренди та умов використання земельної ділянки, ще однією істотною умовою є розмір орендної плати, який фактично встановлюється за домовленістю сторін.

Важливо розуміти, що сума, вказана в договорі, і є гарантованою. Це означає, що орендар, обіцяючи виплачувати суму більшу, ніж зазначено в договорі, з метою уникнення більшого податкового навантаження, фактично вводить орендодавця в оману. Виплати, більші ніж передбачені договором після його реєстрації, є проявом доброї волі, яку можна як виконувати, так і ні. Тому краще зафіксувати реальний розмір орендної плати або передбачити підстави для його перегляду через певний час.

Власники земельних ділянок (паїв) частіше сприймають свою ділянку не як об’єкт нерухомості з усіма її характеристиками (зокрема якісними показниками), а як додаткове джерело коштів — грошовий бонус наприкінці року або певну суму, отриману наперед у зв’язку з життєвими обставинами.

Саме на цьому варто зупинитися детальніше. Розмір орендної плати за землю щодо земель державної або комунальної власності визначається відповідно до норм чинного законодавства. Зокрема, якщо земельна ділянка передається без проведення земельних торгів (аукціону), органи державної влади чи місцевого самоврядування застосовують ст. 288 Податкового кодексу України, яка передбачає, що розмір орендної плати не може бути меншим за розмір земельного податку та не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки.

Якщо ж земельна ділянка передається в оренду за результатами аукціону, її отримує особа, яка запропонувала найвищий розмір орендної плати (відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки). За таких умов фактично відсутні граничні межі.

Дані з майданчика, на якому відбуваються земельні торги, системи «Prozorro.Продажі», свідчать, що середня вартість оренди державних та комунальних сільськогосподарських земель часто досягає 21 500–30 500 грн/га (особливо у висококонкурентних регіонах), що значно вище, ніж середня плата за приватні паї. Якщо говорити у відсотках від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розмір орендної плати таких земель коливається в межах від 35% до 70%.

Водночас оренда приватних земель сільськогосподарського призначення (паїв та земель для ведення особистого селянського господарства) має інші показники. Розмір орендної плати залежно від регіону та якості ґрунту коливається від 2 тис. грн до 11 тис. грн за гектар, що у відсотковому еквіваленті відносно середньої нормативної грошової оцінки земель по Україні (29 тис. грн/га) становить від 7% до 37%.

Таким чином, можна дійти висновку, що розмір орендної плати у 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки є одним із найпоширеніших в Україні, проте дещо заниженим порівняно із землями державної та комунальної власності.

Високі відсотки на аукціонах також зумовлені тим, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки сьогодні часто не відповідає її реальній ринковій вартості.

При цьому держава застосовує більш ефективні механізми підвищення розміру орендної плати, на відміну від громадян — власників земельних наділів.

Тож, шановні читачі, під час укладення договорів оренди землі будьте обізнаними. Передаючи в оренду власне майно, ви маєте повне право отримувати гідну орендну плату та орієнтуватися в загальних економічних показниках.

Джерело:  Земельний фонд України

https://www.zemfond.net/post/10-vid-normatyvnoi-vartosti-zemli-tse-spravedlyva-orendna-plata