Купівля квартири у 2026 році, документи та помилки: які ризики чекають на покупця?

Воєнний стан створив нові ризики, яких раніше практично не існувало: пошкодження житла внаслідок бойових дій, обмеження щодо окремих територій, шахрайські схеми з документами, а також спори щодо права власності.

Купівля нерухомості під час війни перестала бути рідкістю. Українці купують квартири після переїзду в інші регіони, вкладають заощадження у житло або шукають будинок для власної родини. Водночас саме такі угоди дедалі частіше стають предметом судових спорів.

Причина не завжди у шахрайстві. Іноді покупець просто не перевірив документи продавця, не звернув уваги на історію переходу права власності або не з’ясував, чи немає щодо квартири судового процесу. У результаті вже після підписання договору новий власник може зіткнутися з претензіями інших осіб або навіть ризиком втрати придбаного майна.

Які документи необхідно перевірити перед купівлею нерухомості, як самостійно скористатися державними реєстрами та що з цього приводу говорить судова практика – про це далі піде мова в матеріалі «Судово-юридичної газети».

Чи можна купувати нерухомість під час воєнного стану

Попри війну, купівля та продаж нерухомості в Україні не припинилися. Закон не містить заборони на укладення таких договорів навіть у період дії воєнного стану. Тож придбати квартиру, будинок чи земельну ділянку можна, але лише за умови дотримання вимог законодавства та можливості провести державну реєстрацію права власності.

Право людини володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном гарантує стаття 41 Конституції України, а детальний порядок відчуження нерухомості визначає Цивільний кодекс України. Зокрема, стаття 317 ЦК України закріплює повноваження власника щодо майна, стаття 319 дозволяє йому розпоряджатися ним на власний розсуд, якщо інше не встановлено законом, а стаття 655 визначає саму правову природу договору купівлі-продажу, за яким продавець передає майно у власність покупця, а покупець сплачує його вартість.

Однак на практиці під час воєнного стану існують обставини, які можуть ускладнити або навіть зробити укладення договору неможливим. Насамперед це стосується нерухомості, розташованої на тимчасово окупованих територіях або в районах, де через безпекову ситуацію державні реєстри працюють з обмеженнями чи тимчасово недоступні. Крім того, завершити угоду можна лише за умови, що нотаріус має доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Саме цей реєстр є підставою для державної реєстрації права власності відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Тому перед підписанням договору варто переконатися не лише в тому, що об’єкт можна відчужувати, а й у тому, що всі реєстраційні дії реально провести в установленому законом порядку.

Які документи необхідно перевірити перед купівлею нерухомості

Багато покупців упевнені, що всі юридичні нюанси перевірить нотаріус і треба тільки дочекатися договору. Проте, перевірка нотаріуса не охоплює всіх юридичних ризиків. Нотаріус дійсно перевіряє право власності продавця, інформацію про обтяження та інші відомості, які містяться у державних реєстрах на момент посвідчення правочину.

Відповідно до статті 55 Закону України «Про нотаріат», нотаріус посвідчує договори відчуження нерухомого майна після перевірки документів, які необхідні для вчинення нотаріальної дії. Водночас закон не зобов’язує його проводити повний юридичний аналіз історії об’єкта чи оцінювати можливі майбутні судові спори.